Dératisation et bail commercial : qui doit payer ?

Un bail commercial correspond à un contrat de location d’un local destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, définissant les droits et les devoirs de chaque partie.

Comme pour la plupart des contrats de location, la question de la responsabilité en cas de présence de nuisibles peut s’avérer obscure.

Bailleur ou locataire, voici ce que vous devez savoir concernant la gestion de la lutte anti-nuisibles.

La dératisation : un mal parfois nécessaire, même sur un bail commercial

En centre-ville comme à la campagne, les locaux commerciaux sont des lieux particulièrement vulnérables aux infestations de nuisibles, principalement de rongeurs ou d’insectes.

L’importance des dératisation dans certains commerces

Que vous soyez un restaurant, un commerce de bouche, une agence immobilière ou bancaire, une pharmacie, vous devez respecter une législation particulière en matière d’hygiène et de prévention contre les nuisibles dans vos locaux.

Rats, souris, cafards, mites, mouches envahissent régulièrement les commerces et locaux professionnels pour se mettre à l’abri. La liste des dégâts qu’ils sont susceptibles de commettre est longue :

• Dégradation et perte des stocks,
• Dégradation des locaux et du matériel professionnel,
• Risque d’incendie,
• Pertes économiques,
• Dégradation de la réputation et de l’image de marque auprès de la clientèle,
• Risques sanitaires : piqûres, morsures, maladies…
• Risque de sanction pour non-respect de la loi belge et européenne, ainsi que des normes d’hygiène et sanitaires.

C’est pourquoi la lutte contre les invasions de rongeurs et d’insectes doit être prise au sérieux par les professionnels afin de rester en règle et de se prémunir des différents risques associés.

Bien que, pour certains secteurs, des mesures d’hygiène basiques suffisent à prévenir le risque d’infestation, d’autres secteurs comme la restauration ou l’agroalimentaire ont l’obligation d’établir un plan de prévention anti-nuisibles pour éviter leur intrusion et propagation.

Lors d’une invasion de rongeurs, le temps n’est jamais de votre côté

Si dans tous les cas, il importe d’agir vite lorsque vous êtes confrontés à une infestation de rats ou de souris afin d’éviter que la situation ne dégénère, cela est d’autant plus vrai si vous êtes un établissement qui accueille du public, ou tout simplement un commerce.

Les invasions de rats ou de souris vont beaucoup plus vite que ce que la plupart des gens ne pensent, surtout au milieu de stocks et autres denrées alimentaires. Il ne suffit que de quelques semaines pour passer d’une invasion de quelques rongeurs à une invasion de plusieurs dizaines.

Le coût de la dératisation est directement proportionnel à son étendue et à son ampleur. Plus vous attendez pour dératiser votre local commercial, plus le manque à gagner sera important.

Retrouvez ici tous nos conseils et services destinés aux bailleurs.

Qui paie généralement la dératisation lors d’un bail commercial ?

En cas d’invasion de nuisibles, la question de la responsabilité entre le locataire et le bailleur n’est pas toujours claire.

Certains baux prévoient des clauses spécifiques en la matière. Dans ce cas, il est facile de déterminer qui doit payer la facture en cas de dératisation du local commercial. Au moment de la signature du bail, il convient de bien définir et comprendre ces clauses.

Malheureusement, il arrive que certains contrats ne spécifient rien en termes de gestion des nuisibles. Bien que des dispositions légales interdisent le paiement de certaines charges par le locataire, la dératisation n’en fait pas partie. Ainsi, selon le cas, le locataire ou le bailleur devra payer la dératisation.

Le propriétaire doit toujours fournir un local commercial exempt de nuisibles à son locataire

Le bailleur a pour obligation de fournir un local commercial en bon état.

Si l’infestation se déclare avant même que le locataire n’occupe les lieux, le propriétaire doit payer intégralement la dératisation. En effet, le bailleur doit fournir un lieu exempt de nuisibles au moment de l’état des lieux d’entrée. Dans le cas contraire, il devra faire intervenir à ses frais une entreprise d’extermination.

En début de bail commercial, soit peu de temps après l’emménagement, les coûts de dératisation incombent généralement au propriétaire.

En cours de bail commercial, il convient de déterminer les raisons de l’invasion. La charge revient au bailleur si le logement montre des problèmes de vétusté et de structure : humidité, problèmes d’isolation, points d’entrée… En cas de vices cachés, le bailleur est responsable, sauf clause spécifique. Le cas contraire, le propriétaire doit être en mesure de prouver que l’infestation découle d’un mauvais entretien du local pour lui faire payer l’entièreté de la dératisation. Sinon, les frais seront partagés entre les deux parties.

En somme, le bailleur est tenu responsable dès que la présence de nuisibles n’est pas imputable au locataire.

En tant que locataire, vous devez vous demander :

• si le local commercial est régulièrement infesté,
• quand a débuté l’infestation,
• quelle est la cause de l’infestation (structure du bâtiment, vétusté…),
• la raison du départ des anciens locataires.

Si l’invasion de nuisibles est directement imputable au locataire du local commercial, la charge peut revenir au locataire

Les frais d’entretien et de réparations courantes sont à la charge du locataire qui a pour obligation d’entretenir le lieu. Ainsi, dès que l’invasion de nuisibles découle de la négligence et du manque d’hygiène du locataire, la dératisation sera à sa charge.

Si le local ne présente aucun problème d’insalubrité, de présence initiale de nuisibles ou de défauts structurels, le propriétaire ne peut être tenu responsable et le locataire doit payer le coût de la dératisation dans son intégralité.

Bailleur d’un local commercial : comment vous prémunir d’un risque d’invasion de nuisibles et des problèmes qui en découlent ?

Pour prévenir les risques d’infestation et de coûts imprévus, vous pouvez suivre les conseils suivants :

• Avant de louer un local commercial, faites réaliser un diagnostic par des professionnels afin de garantir sa salubrité : nuisibles, humidité, champignons…
• Rédigez un bail commercial aux clauses transparentes et précises, décrivant les différents cas.
• N’hésitez pas à fournir à votre locataire des documents concernant les bonnes pratiques du logement : règles d’entretien, points de vigilance…
• Réalisez un état des lieux d’entrée exhaustif. Vous pouvez vous faire assister par un professionnel.
• Intervenez dès que le locataire vous signale la présence de rongeurs ou d’autres nuisibles. Pour déterminer la nature et les causes de l’infestation, n’hésitez pas à contacter nos experts de la dératisation.
• En cas d’intervention, faites appel à des professionnels qui respectent les normes de sécurité. Extermination de Nuisibles garantit l’utilisation exclusive de biocides autorisés et le respect des normes des différentes autorités.
• Conservez toutes les preuves d’intervention et de diagnostic pour vous protéger en cas de litige.

Invasion de rongeurs dans un local commercial : par quoi commencer en tant que locataire ?

Pour éviter des problèmes liés à la gestion de nuisibles, le locataire peut suivre cette série de conseils :

• Au moment de l’état des lieux d’entrée et les quelques jours qui suivent, soyez attentif à la présence de nuisibles.
• Durant toute la durée du bail, entretenez convenablement le logement dans le respect des clauses du contrat.

Vous avez constaté la présence de rongeurs ou d’autres nuisibles. Voici la marche à suivre :

1/ Informez le propriétaire du local commercial de votre invasion

Dès le constat de la présence de rats, de souris ou d’insectes nuisibles, informez le propriétaire du local le plus rapidement possible. Préférez le contacter à l’écrit pour conserver une trace.

La détection d’une invasion se base sur l’observation de la présence des nuisibles, mais aussi sur d’autres signes révélateurs, tels que :

• Des individus retrouvés morts,
• Des excréments,
• Des dommages matériels,
• …

La prise en charge dépend des origines de l’infestation. Si vous êtes hors de cause, c’est-à-dire que vous avez rempli votre obligation d’entretien, le propriétaire doit normalement assumer les frais d’intervention.

Voici comment procéder selon la situation :

2/ Si le propriétaire accepte de payer la dératisation, vous pouvez directement contacter les dératiseurs

Si le propriétaire décide de prendre en charge la dératisation, vous pouvez contacter des dératiseurs professionnels. Assurez-vous que le propriétaire vous réponde positivement par écrit pour vous prémunir de tout risque.

Le bailleur peut directement contacter une entreprise d’extermination s’il a ses habitudes, mais, le plus souvent, vous devrez vous en charger. Le bailleur peut vous demander plusieurs devis avant validation de l’intervention ou vous laisser carte blanche.

3/ Si le propriétaire ne répond pas à votre demande de dératisation, vous pouvez le mettre en demeure

Malheureusement, dans certains cas, les bailleurs ne prennent pas leur responsabilité en s’abstenant de répondre ou en refusant de payer la dératisation.

Si le propriétaire ne fait rien, malgré l’avertissement du problème de nuisibles, vous pouvez le mettre en demeure de dératiser par lettre recommandée. Cette lettre doit préciser la nature de la nuisance, l’action à prévoir pour traiter le problème et une date d’échéance. Vous pouvez compléter l’envoi en joignant un devis réalisé par des dératiseurs professionnels.

Dans tous les cas, insistez sur l’urgence de la situation avant que l’infestation ne se propage.

Si le coût reste faible, il peut être préférable de faire intervenir rapidement une équipe d’exterminateurs et de relancer le propriétaire en lui envoyant la facture correspondante et en déduisant le montant de votre loyer.

Si l’avance de frais est conséquente et le conflit important, il peut être nécessaire d’entamer une procédure en justice.

4/ La voie légale au tribunal peut être un dernier recours en cas de non-résolution du conflit sur la charge de la dératisation du commerce

Sans réponse du propriétaire, vous souhaitez trouver une solution à l’amiable ? Vous pouvez saisir une commission de médiation ou de conciliation. Dans les litiges locatifs (art. 1344 septies du Code judiciaire), la recherche de conciliation est souvent ordonnée par le législateur.

À défaut d’accord, il est possible de faire appel à la justice, souvent auprès du Juge de Paix du lieu où se trouve le local commercial. Il s’agit du dernier recours pour résoudre un conflit concernant la prise en charge d’une dératisation de votre commerce. Cette démarche est longue et présente le risque que les nuisibles engendrent davantage de dégâts.

Dans certains cas, il est possible de solliciter des dommages et intérêts. En cas de logement déclaré insalubre, le juge peut décider la résiliation du bail au préjudice du bailleur.

Les contrats de dératisation : une excellente option pour s’éviter les conflits entre propriétaires et locataires de locaux commerciaux

En plus de détailler au maximum votre bail commercial, les contrats de dératisation, souscrits auprès d’experts de l’extermination de nuisibles, permettent d’éviter les conflits entre bailleurs et locataires de locaux commerciaux.

Pour certains secteurs commerciaux et industriels, bien que non-obligatoires, les contrats d’entretien sont pleinement recommandés.

Ce type de contrat vous assiste dans la gestion de la lutte anti-nuisibles, en :

• Définissant un plan de prévention contre les nuisibles,
• Assurant un contrôle régulier du protocole anti-nuisibles,
• Incluant des actions préventives et curatives,
• Garantissant le respect des normes du secteur d’activité et l’utilisation de méthodes respectueuseset de traitements autorisés.

Besoin d’aide pour établir votre plan de prévention anti-nuisibles ou pour souscrire à un contrat annuel ? Contactez notre équipe dès maintenant.

Conclusion

En résumé, la gestion proactive des nuisibles dans un local commercial est cruciale pour éviter des conflits entre propriétaire et locataire, ainsi que des coûts imprévus. Souscrire à un contrat de dératisation offre une certaine tranquillité d’esprit et assure le respect des normes sanitaires.